最終更新日 2024年4月15日

免許が無くても営業できる不動産業務もある

マンションや一軒家の賃貸や売買を仲介したり、それらの管理をするために不動産事業を始めたいという人が増えて来ています。

その年齢層も20代から40代と幅広く、若い世代の人たちがこの業界へ興味を示し始めていることがわかります。

しかし業務を始めるにあたって、必要になる資格なども必要だと言われています。

例えば宅地建物取引などの免許になりますが、必ずしも必要なわけではなくその違いは何でしょうか。

業界に詳しい岡野保次郎氏にインタビューしてみました。

不動産事業はマンションなどの建物や土地の売買や仲介以外にも、マンションの管理や山の土地など宅地以外の土地を売買することが対象になっています。

自分が所有している土地でも売買や交換をする時に、必ず必要になるのが宅建業の取引です。

ここで交換することについては土地同士の交換で、これも宅建業の取引に含まれるのでこの場合に限り宅建業免許が必要になっています。

当事者として土地や建物の貸し借りをすることはだけであれば、宅建業取引にはならないので免許は必要ないです。

他にも他人が所有している不動産を借りたとして、これをさらに他の人へ貸すことも免許が不要になっています。

媒介は契約の間を取り持つ仲介することなので、部屋を借りたい人からの依頼で部屋を紹介し契約をするように取り持つことになります。

宅建業に含まれない不動産事業では、これらの業務を行う時に限り宅地建物取引士の設置が義務付けられていません。

免許がなくても営業をすることが可能なのは、この場合のみになっています。

 

免許が必要になる不動産業務とは

自己所有物件を賃貸した場合は、当事者として土地や建物を賃貸する場合に該当することから、宅建業に含まれないので免許を所有することなく営業が可能になっています。

稀に他人から不動産を借りながら、その借りた物件を他の人へ貸すことがありそれを転貸と呼びます。

この場合も免許が必要ないですが、転貸を行う時には大本の貸主の許可が要ることは民法で定められています。

賃貸料金を徴収したり、契約更新、解約業務や入退去の立会い、入居者管理や賃料不払い者への催促や苦情処理も行う必要があります。

また清掃や除草、設備や建物の管理などの不動産に対する管理は宅建業には該当していないこともわかります。

業務内容によってはその他の免許が必要になることもあり、取り掛かる亀に確認をする必要があります。

不動産を売買したり交換や賃貸の仲介、代理のような業務に該当する行為が行えませんが、物件を探している人へ物件の探し方のコツなどのアドバイスをするコンサルタント業務もあります。

コンサルティングを行う内容により免許が必要になる場合があり、不動産事業の宅地建物取引業を始めるためには始めに免許の申請をします。

免許取得ができたとしてもすぐに開業可能なわけではなく、営業保証金という金額を供託することになります。

まず社長である本人が宅建士になる必要はなく、例えば法律で定められている宅建士をその人数だけK従業員として雇うことができます。

またそこでは成年で専任であることが条件になっていて、20歳以上の人でさらに20歳未満であっても結婚している人が成人として扱われています。

専任は常勤であることでパートタイムのような、週に数日しか出勤しないような非常勤の人は宅建士でも条件にはあっていません。

事務所ごとに業務に対して従事する人が5名いるとして、それに対し1名以上の成年で専任の人を設置することになります。

開業した後に退職をした場合は、免許基準の人数が下回っているときは、2習慣以内に別の人を補充するなどの措置が必要です。

 

不動産事業を始めるには

不動産事業で必要になる免許は都道府県知事や、国土交通大臣により与えられています。

一つの都道府県内に事務所を設置するときは、都道府県知事に申請することになります。

また二つ以上の都道府県へ事務所を構えるときは、国土交通大臣に申請することが一般的です。

また免許を申請するにあたり定められている条件に当てはまる人は、申請することができないと言われています。

また日本全国で有効とされている免許ですが、有効期間は5年で設定されており免許を更新するときは有効期間満了日から90日前から30日前までに更新します。

保証金は借主に損害を与えてしまった時に、金銭的な補償をするために必要です。

営業保証金や弁済業務保証金の2種類がありますが、どちらか一つを供託するようになります。

営業所の最寄り供託所へ供託しますが、金額は営業所により異なっています。

例えば本店と4つの支店を作りたいときは、3000万円の営業保証金を供託する必要があります。

また事務所ごとに見やすいところへ標識を掲示する必要があり、この標識は道路標識のようなものではなく、免許証番号や有効期限などの定められている事項を記している標識です。

また見やすい場所へ報酬額を掲示することも大切で、設定された上限を記している標識を一般の人に知らせるためのものになります。

一口で不動産事業といっても様々なケースがあり、宅建業のように免許が必要だったりそうではないケースもあります。